Scegliere di stipulare un mutuo per l’acquisto della propria casa è sempre un momento non da poco. Dietro ai progetti di una famiglia o un’azienda che decide di intraprendere una trattativa bancaria per l’erogazione di un mutuo ci sono sempre mille dubbi, domande e perplessità che purtroppo in molti casi non trovano chiara risposta da parte degli operatori bancari il cui linguaggio – sembra una cosa ovvia ma in realtà non lo è e non dovrebbe mai esserlo– è sempre troppo tecnico e difficile da comprendere per coloro che si accingono a compiere questo passo e magari il più delle volte fanno tutt’altro nella vita e quindi non sono per nulla avvezzi a terminologie e concetti finanziari di un certo tipo.

I dubbi da dissipare quando si intraprende una trattativa con la banca per l’erogazione di un mutuo sono molteplici: tasso fisso o variabile? Quali sono le clausole che potrebbero dare noie negli anni? Come rinegoziare il mutuo? Come regolarsi con lo spread? E in alcuni casi, ancor prima di una simile domanda, avremo questa: cos’è realmente lo spread?

Cerchiamo quindi, per quanto possibile, di fare chiarezza sulla questione andando a scandagliare quei piccoli grandi cavilli che spesso e sfortunatamente restano un mistero per chi intraprende una trattativa bancaria e come difendersi nella stipula di un mutuo evitando problemi di ogni tipo magari richiedendo una perizia bancaria da parte di esperti del settore.

Trattativa in banca per mutuo: cosa dobbiamo sapere

La trattativa per il mutuo è un momento cui spesso ci si avvicina con timore. Conoscendo alcuni aspetti fondamentali, però, è possibile intavolare con l’operatore bancario una discussione più chiara ed esaustiva sulla base della quale capire se quell’istituto di credito fa al caso vostro o meno.

        1. La scelta del tasso di interesse

Fisso o variabile? Una rata mediamente più alta ma senza sorprese o una più bassa che potrebbe però cambiare, anche di molto, nel corso degli anni? Il dubbio, in questi casi, è assolutamente lecito. Per rassicurare su questo fronte, possiamo sicuramente dire che i tassi non sono in questo periodo uno degli argomenti più difficili per chi intende stipulare un mutuo. Valutare però il peso della rata mensile è importante per capire, in base alle proprie personali esigenze e possibilità, cosa conviene di più. Un consiglio è quello di richiedere in banca anche un prospetto con rate a tasso misto o con la fissazione di un CAP, una sorta di limite massimo oltre il quale, nonostante le oscillazioni di mercato, l’importo mensile da restituire non potrà mai andare;

       2. Niente mutuo senza un’occhiata (attenta) al TAEG

Qualche volta sarà capitato un po’ a tutti di sentirlo nominare ma per molti questo acronimo resta un piccolo mistero. Il TAEG in realtà altro non è che il Tasso Annuo Effettivo Globale, un valore che permette di conoscere il costo del finanziamento complessivo per anno. Complessivo vuol dire proprio totale ovverosia con l’inserimento di tutte le voci di spesa che rientreranno nella restituzione del mutuo. Nel TAEG, ad esempio, non si ritroverà solo la spesa annuale da sostenere per le rate ma anche i costi di istruttoria, le spese di incasso rata, le spese assicurative obbligatorie e, nel caso fossero presenti soggetti incaricati in tal senso, anche l’eventuale costo degli intermediari del credito. Il TAEG deve assolutamente essere presente nel documento di sintesi che la Banca consegnerà al cliente e nel contratto. Si tratta, insomma, di un elemento cardine da cui è impossibile prescindere;

        3. Clausole floor e patto marciano: le sai davvero tutte?

Coloro che scelgono in una trattativa per il mutuo il cosiddetto tasso variabile, avranno spesso a che fare con lo spread ovverosia con la differenza tra il margine di intermediazione bancaria ed il costo del denaro, variabile per l’appunto per sua natura intrinseca. Ciò premesso, potrebbero presentarsi dei casi assolutamente favorevoli per chi ha contratto un mutuo con tasso variabile quando il costo del denaro, che paradossalmente può anche scendere sotto allo zero, rende lo spread praticamente inesistente con un conseguente abbassamento della rata periodica. Se il mutuo viene però “vincolato” dalla banca con le cosiddette clausole floor, esisterà una sorta di limite oltre il quale gli interessi non potranno scendere e dovranno comunque essere corrisposti, anche se lo spread è super favorevole. Allo stesso tempo, è possibile che l’istituto di credito abbia inserito nel contratto di mutuo il cosiddetto patto marciano ovverosia una clausola che permette alla Banca di rivendere l’immobile per il quale state pagando il mutuo se il contraente risultasse moroso per oltre 18 mesi. Appare evidente che conoscere la presenza o meno di queste clausole all’interno del proprio contratto permette di capire se l’istituto di credito e le sue proposte di mutuo facciano realmente al caso nostro.

Come difendersi e risolvere un eventuale contenzioso bancario?

Nonostante il contraente di un mutuo possa informarsi al meglio, confrontare più preventivi di diverse banche e riflettere accuratamente sulla scelta da compiere, non è purtroppo escluso che si possano verificare delle controversie con l’istituto di credito per risolvere le quali è necessaria una perizia bancaria accurata da parte di professionisti che operano nel pieno interesse del consumatore e che possono indirizzarlo verso le migliori modalità di risoluzione del problema.

Fortunatamente sono sempre più numerosi gli esperti economisti e periti che si occupano di questo delicato settore raccogliendo innanzitutto l’intera documentazione contrattuale e contabile a disposizione del cliente e successivamente iniziando una prima ed accurata perizia per comprendere se sussistono gli elementi per procedere in maniera stragiudiziale o giudiziale contro la banca.

I migliori esperti per la risoluzione di un contenzioso bancario sono coloro che operano in team con una serie di professionisti specializzati non solo in economia ma anche in diritto. Chi è alla ricerca di un esperto per sottoporre il suo contratto di mutuo e capire se sono ravvisabili delle illegittimità da parte dell’istituto che ha erogato il prestito, dovrebbe quindi accertarsi che la società scelta per l’avvio della pratica abbia nella propria squadra avvocati specializzati in mediazione bancaria ed eventualmente pronti a citare in giudizio chi ha commesso un illecito.

Altro elemento da tenere in considerazione, riguarda i costi di questo servizio. Vi sono in Italia svariate società di perizia e mediazione bancaria che realizzano in maniera assolutamente gratuita la prima analisi economica per il cliente. In questo modo, qualora non fosse possibile procedere in alcun modo contro la Banca, non si dovranno sostenere ulteriori costi.